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9. Oktober 2017

Wohnungsmodernisierung = Mieterhöhung? Das muss nicht sein!

Wie berichtet, führen derzeit mehrere Wohnungsgesellschaften in Essen Modernisierungsmaßnahmen durch. Für die Mieter haben diese Modernisierungen oft deutliche Mieterhöhungen zur Folge. Problematisch wird das für Sozialleistungsbezieher, wenn JobCenter oder Sozialamt die Miete künftig nicht mehr in voller Höhe übernehmen. Immer dann, wenn die neue Miete allzu deutlich (Richtwert mehr als 10 Prozent) über dem liegt, was das JobCenter Essen als „angemessen“ betrachtet, fordert das JobCenter zu einer „Kostensenkung“ auf. In der Folge müssen die Leistungsberechtigten  – nach einer Übergangsfrist von sechs Monaten – in eine günstigere Wohnung umziehen oder die Differenz aus eigener Tasche, sprich aus dem Regelsatz, berappen.

Regelung zum Schutz wirtschaftlich schwächerer Mieter

Einen interessanten Hinweis zu diesem Thema lieferte nun RA Peter Karaiskas von der Sozialberatung Essen. Aufgrund einer Gesetzesänderung aus dem Jahr 2013 haben Mieter die Möglichkeit, einer Modernisierung zu widersprechen. Hierfür reicht es aus, dass die Mieterhöhung für den Mieter eine wirtschaftliche Härte darstellt.

Gesetzliche Grundlage bildet §§ 559 Absatz 4 in Verbindung mit 555 d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB): „Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“

Für Leistungsberechtigte nach SGB II / SGB XII (Hartz4, Sozialhilfe, Grundsicherung im Alter), aber auch für Geringverdiener stellt eine Mieterhöhung in aller Regel eine wirtschaftliche Härte da. Als Faustregel gilt, dass Mietbelastungen von mehr als 30 Prozent des Einkommens als unzumutbare wirtschaftliche Härte eingestuft werden können (LG Berlin, Urteil vom 19.4.2002, 63 S 239/01, GE 2002 S. 930).

Einwände rechtzeitig vorbringen

Um sein Recht geltend zu machen, muss der Mieter seine Einwände rechtzeitig vorbringen. Bei korrekter Ankündigung[1] durch den Vermieter muss seinerseits der Mieter bis zum Ablauf des Folgemonats nach Zugang der Mitteilung reagieren (§ 555d Abs. 3 BGB).

Beispiel:

Die Modernisierungsankündigung mit der entsprechenden Belehrung trifft am 16.3. beim Mieter ein. Sein Härteeinwand bezüglich der Miethöhe müsste bis spätestens 30.4. dem Vermieter zugehen.

Die Formulierung eines entsprechenden Einwandes können Betroffene leicht selbst vornehmen, ein kleines Musterschreiben hier.[2]  Achten Sie darauf, dass Sie den Eingang Ihres Einwandes beim Vermieter belegen können (Faxsendebericht, Eingangsbestätigung)!

Erfolgreicher Einwand scheint nahezu unbekannt zu sein

Bedenklich ist, dass das JobCenter Essen diese Rechtslage genauso wenig zu kennen scheint, wie 99,9 Prozent der Bevölkerung. Allerdings ist es per Gesetz Aufgabe der Behörde, ihre „Kunden“ über ihre Rechte aufzuklären. Denn, „jeder hat Anspruch auf Beratung über seine Rechte und Pflichten nach diesem Gesetzbuch. Zuständig für die Beratung sind die Leistungsträger, denen gegenüber die Rechte geltend zu machen oder die Pflichten zu erfüllen sind.“ (SGB I § 14)

Nicht unbekannt dürfte allerdings sein, dass Ziel etlicher Gesetzesänderungen der letzten Jahre die energetische Sanierung von (Wohn-)Gebäuden ist. Teilweise ist dies für die Eigentümer sogar verpflichtend. Auch dadurch, dass „Kunden“ ihre Mieterhöhungen dem JobCenter mitgeteilt haben, dürfte dieses Phänomen der Sozialverwaltung bekannt geworden sein. Vielleicht ist ja auch unserem Sozialdezernenten Peter Renzel (CDU) aufgefallen, dass im Stadtgebiet zahlreiche Gebäudehüllen an den Häusern breiter geworden sind.

Bedauerlich ist, dass solch eine fortschrittliche Gesetzesänderung ungenutzt bleibt und der Stadt hierdurch Mehrkosten entstehen – sehr zur Freude der Vermieter. Dadurch, dass die Behörde schlecht informiert scheint, werden Leistungsberechtigten Umzüge zugemutet, obwohl diese womöglich vermeidbar wären.

Mietobergrenzen müssen angehoben werden

Dass die derzeit laufenden, teilweise gesetzlich vorgeschriebenen Modernisierungen zu einer weiteren Verknappung preiswerten Wohnraums führen, sollte die Stadt Essen endlich zum Anlass nehmen, ihre Mietobergrenzen realistisch anzupassen.[3] Die aktuelle Entwicklung ist leider auch ein Ergebnis davon, dass sich die Stadt Essen bei der Schaffung Sozialen Wohnraums in den letzten Jahren nicht gerade positiv hervorgetan hat.

[1] Korrekte Ankündigung heißt: schriftlich, drei Monate vor Beginn der Modernisierung und inklusive Hinweis auf Möglichkeit und die Frist des Härteeinwands

[2] „Leider kann ich mir die durch die Modernisierung bewirkte Mieterhöhung nicht leisten, da ich Leistungen nach SGB II /SGB XII beziehe und einen Teil der Mieterhöhung von meinem Regelsatz bestreiten müsste. Die Modernisierung ist wegen der Mieterhöhung daher für mich unzumutbar. Einkommensbelege habe ich zwecks Glaubhaftmachung beigefügt.“

[3] Beispielsweise liegen die „angemessenen“ Mietobergrenzen in Dortmund rund 50,- Euro höher als in Essen.

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