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9. Oktober 2017

Wohnungsmodernisierung = Mieterhöhung? Das muss nicht sein!

Wie berichtet, führen derzeit mehrere Wohnungsgesellschaften in Essen Modernisierungsmaßnahmen durch. Für die Mieter haben diese Modernisierungen oft deutliche Mieterhöhungen zur Folge. Problematisch wird das für Sozialleistungsbezieher, wenn JobCenter oder Sozialamt die Miete künftig nicht mehr in voller Höhe übernehmen. Immer dann, wenn die neue Miete allzu deutlich (Richtwert mehr als 10 Prozent) über dem liegt, was das JobCenter Essen als „angemessen“ betrachtet, fordert das JobCenter zu einer „Kostensenkung“ auf. In der Folge müssen die Leistungsberechtigten  – nach einer Übergangsfrist von sechs Monaten – in eine günstigere Wohnung umziehen oder die Differenz aus eigener Tasche, sprich aus dem Regelsatz, berappen.

Regelung zum Schutz wirtschaftlich schwächerer Mieter

Einen interessanten Hinweis zu diesem Thema lieferte nun RA Peter Karaiskas von der Sozialberatung Essen. Aufgrund einer Gesetzesänderung aus dem Jahr 2013 haben Mieter die Möglichkeit, einer Modernisierung zu widersprechen. Hierfür reicht es aus, dass die Mieterhöhung für den Mieter eine wirtschaftliche Härte darstellt.

Gesetzliche Grundlage bildet §§ 559 Absatz 4 in Verbindung mit 555 d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB): „Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“

Für Leistungsberechtigte nach SGB II / SGB XII (Hartz4, Sozialhilfe, Grundsicherung im Alter), aber auch für Geringverdiener stellt eine Mieterhöhung in aller Regel eine wirtschaftliche Härte da. Als Faustregel gilt, dass Mietbelastungen von mehr als 30 Prozent des Einkommens als unzumutbare wirtschaftliche Härte eingestuft werden können (LG Berlin, Urteil vom 19.4.2002, 63 S 239/01, GE 2002 S. 930).

Einwände rechtzeitig vorbringen

Um sein Recht geltend zu machen, muss der Mieter seine Einwände rechtzeitig vorbringen. Bei korrekter Ankündigung[1] durch den Vermieter muss seinerseits der Mieter bis zum Ablauf des Folgemonats nach Zugang der Mitteilung reagieren (§ 555d Abs. 3 BGB).

Beispiel:

Die Modernisierungsankündigung mit der entsprechenden Belehrung trifft am 16.3. beim Mieter ein. Sein Härteeinwand bezüglich der Miethöhe müsste bis spätestens 30.4. dem Vermieter zugehen.

Die Formulierung eines entsprechenden Einwandes können Betroffene leicht selbst vornehmen, ein kleines Musterschreiben hier.[2]  Achten Sie darauf, dass Sie den Eingang Ihres Einwandes beim Vermieter belegen können (Faxsendebericht, Eingangsbestätigung)!

Erfolgreicher Einwand scheint nahezu unbekannt zu sein

Bedenklich ist, dass das JobCenter Essen diese Rechtslage genauso wenig zu kennen scheint, wie 99,9 Prozent der Bevölkerung. Allerdings ist es per Gesetz Aufgabe der Behörde, ihre „Kunden“ über ihre Rechte aufzuklären. Denn, „jeder hat Anspruch auf Beratung über seine Rechte und Pflichten nach diesem Gesetzbuch. Zuständig für die Beratung sind die Leistungsträger, denen gegenüber die Rechte geltend zu machen oder die Pflichten zu erfüllen sind.“ (SGB I § 14)

Nicht unbekannt dürfte allerdings sein, dass Ziel etlicher Gesetzesänderungen der letzten Jahre die energetische Sanierung von (Wohn-)Gebäuden ist. Teilweise ist dies für die Eigentümer sogar verpflichtend. Auch dadurch, dass „Kunden“ ihre Mieterhöhungen dem JobCenter mitgeteilt haben, dürfte dieses Phänomen der Sozialverwaltung bekannt geworden sein. Vielleicht ist ja auch unserem Sozialdezernenten Peter Renzel (CDU) aufgefallen, dass im Stadtgebiet zahlreiche Gebäudehüllen an den Häusern breiter geworden sind.

Bedauerlich ist, dass solch eine fortschrittliche Gesetzesänderung ungenutzt bleibt und der Stadt hierdurch Mehrkosten entstehen – sehr zur Freude der Vermieter. Dadurch, dass die Behörde schlecht informiert scheint, werden Leistungsberechtigten Umzüge zugemutet, obwohl diese womöglich vermeidbar wären.

Mietobergrenzen müssen angehoben werden

Dass die derzeit laufenden, teilweise gesetzlich vorgeschriebenen Modernisierungen zu einer weiteren Verknappung preiswerten Wohnraums führen, sollte die Stadt Essen endlich zum Anlass nehmen, ihre Mietobergrenzen realistisch anzupassen.[3] Die aktuelle Entwicklung ist leider auch ein Ergebnis davon, dass sich die Stadt Essen bei der Schaffung Sozialen Wohnraums in den letzten Jahren nicht gerade positiv hervorgetan hat.

[1] Korrekte Ankündigung heißt: schriftlich, drei Monate vor Beginn der Modernisierung und inklusive Hinweis auf Möglichkeit und die Frist des Härteeinwands

[2] „Leider kann ich mir die durch die Modernisierung bewirkte Mieterhöhung nicht leisten, da ich Leistungen nach SGB II /SGB XII beziehe und einen Teil der Mieterhöhung von meinem Regelsatz bestreiten müsste. Die Modernisierung ist wegen der Mieterhöhung daher für mich unzumutbar. Einkommensbelege habe ich zwecks Glaubhaftmachung beigefügt.“

[3] Beispielsweise liegen die „angemessenen“ Mietobergrenzen in Dortmund rund 50,- Euro höher als in Essen.

5 Comments on “Wohnungsmodernisierung = Mieterhöhung? Das muss nicht sein!

Hofbauer Monika
18. Oktober 2017 um 15:45

Mein Hausherr hat vor 1,5Jahren das Haus Renoviert seitdem zahle ich das doppelte an Miete. Vor der Renovierung zahlte ich 253€,
nach der Renovierung zahle ich jetzt 483€.
Obwohl in meiner Wohnung nicht’s Renoviert wurde es wurden lediglich 3 neue Fenster gesetzt.

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Rechtsanwalt Stefan Tonndorf
12. Januar 2018 um 15:21

Das empfohlene Schreiben zur Erhebung des Härteeinwandes kann nur bei bestimmten Modernisierungen dazu führen, die Mieterhöhung nicht dulden zu müssen. Nach § 559 Abs. 4 BGB ist eine Mieterhöhung [nur dann] ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn
1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.

Wenn also etwa eine Dachschrägendämmung oder die oberste Geschossdecke nach der EnEVO 2014 gedämmt wird oder andere Modernisierungen durchgeführt werden, die aufgrund gesetzlicher Verpflichtung in der konkreten Form durchgeführt werden müssen (Stichtwort Fassadendämmung bei instandsetzungsbedürftigen Fassaden), dann findet nach Ziffer 4 eben keine Abwägung des finanziellen Interesses des Mieters statt, d.h. auch der Hartz-IV-Bezieher muss die Mieterhöhung hinnehmen. Die Mieterhöhung wird dann nur vom Amt innerhalb der kommunalen Angemessenheitsgrenzen oder bei Vorliegen sonstiger Ausnahmefälle übernommen. Ein Mieter sollte vielmehr fachanwaltlich prüfen lassen, ob überhaupt eine Modernisierung oder nicht eher eine modernisierende Instandsetzung vorliegt, um so die Mieterhöhung der Höhe nach begrenzen zu können. Oft sind auch die Ankündigungen fehlerhaft im Hinblick auf die gesetzlichen Mindestangaben, so dass der Mieter eine starke Verhandlungsposition erlangt, wenn die Bauhandwerker vor der Tür stehen, der Mieter den Lärm und die Arbeiten aber gar nicht dulden muss. Modernisierungsmaßnahmen im Mietrecht sind eine so komplexe Angelegenheit, dass bei einer jeden kurzen Antwort größte Vorsicht geboten ist. Auch Vermieter haben Rechtsbehelfe, mit denen ihre Interesse gewahrt werden können.

Antworten
Jörg Bütefür
12. Januar 2018 um 15:53

Vielen Dank für die wertvollen Hinweise. Wir werden den Beitrag zeitnah darauf überprüfen und aktualisieren.

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Linda Buers
16. März 2018 um 20:41

Hallo,
ich bin sehr erstaunt. Ich bin im Mieterbund und die Anwältin erklärte mir, die Modernisierungsmieterhöhung sei rechtens. Der Preis meiner Wohnung soll sich im November von 300,-€ kalt auf 456,- € kalt erhöhen, weil große Balkone davor gesetzt wurden.
Mir wurde von Anfang an gesagt, dass ich nichts dagegen tun könne. Im Moment bekomme ich noch Alg.I, ab Juli dann Alg.II, höchstwahrscheinlich. Das heißt, dass ich nach 15 Jahren hier wegziehen muss.

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Jörg Bütefür
17. März 2018 um 13:38

Jeder Einzelfall kann anders sein. Bei gesetzlich vorgeschriebenen Modernisierungen kann man sich meist leider nicht erfolgreich wehren.

Dennoch würde ich in jedem Fall empfehelen, einer Mieterhöhung zu widersprechen. Alleine schon, da man in einem evtl. Rechtsstreit mit dem JobCenter Eigenbemühungen nachweisen kann.

Zum Thema Balkone: Ich meine mich zu erinnern, dass Balkone nicht als zusätzliche Wohnfläche gelten. Falls nicht alle Fristen verstrichen sind, könnte es Sinn machen, mal bei der MIETERGEMEINSCHAFT ESSEN nachzufragen.

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